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Kredit umschulden: Durch Umfinanzierung zu mehr finanzieller
Freiheit

Die Aufnahme eines Kredites ist immer eine große
Entscheidung, denn die finanzielle Freiheit wird dadurch gleichzeitig
erhöht und eingeschränkt. Besonders bei
Immobilienkrediten geht es meist um große Summen, die dem
Kreditnehmer zwar zunächst zur Verfügung stehen,
allerdings im Rahmen langer Laufzeiten zurückgezahlt werden
müssen und damit die monatlich zur Verfügung
stehenden finanziellen Mittel einschränken. Wer einen Kredit
aufnimmt, geht häufig eine große Verbindlichkeit
gegenüber einem Kreditinstitut ein und bindet sich damit oft
auf Jahre hinaus an den Kreditgeber. Es ist deshalb wichtig, alle
Konditionen im Vorfeld genau zu prüfen, bevor ein
Kreditvertrag unterschrieben wird.

Umfinanzierung
Abbildung 1: Nicht immer passen sich Kreditkonditionen
an
veränderte Lebensumstände an.

Doch auch, wenn die Entscheidung für einen Kredit
sorgfältig geplant und durchdacht ist, kann es im Laufe der
Jahre passieren, dass sich die persönlichen Umstände
ändern und der Kredit nicht mehr zu den gegebenen
Möglichkeiten und Ansprüchen passt. Finanzielle
Engpässe und Zahlungsschwierigkeiten können die Folge
sein. Hier kann eine Umfinanzierung helfen, bei der der bestehende
Kredit durch eine Verbindlichkeit mit günstigeren Konditionen
abgelöst wird. Dies ist häufig mit einem Wechsel des
Kreditgebers verbunden und kann mit einem hohen Verwaltungsaufwand und
zusätzlichen Kosten einhergehen. Trotzdem lohnt es sich oft,
die Bedingungen für eine Umfinanzierung kritisch zu
prüfen, denn langfristig können so finanzielle Mittel
frei werden, die mehr Freiheit und Flexibilität mit sich
bringen.

1. Die Umfinanzierung vor
Ablauf der Zinsbindungsfrist: Die
Vorfälligkeitsentschädigung

1.1.  Übersicht
zum Thema
Vorfälligkeitsentschädigung

Soll ein bestehender Kredit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist
abgelöst werden, ist dies nicht immer ohne weiteres
möglich. Oft liegt es im Ermessen der Bank, ob sie einen
Kreditnehmer aus seiner Verpflichtung entlassen möchte oder ob
sie auf die Erfüllung des Vertrages besteht. Die
Kündigung eines Kredites vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ist
in der Regel mit Kosten verbunden, die unter der so genannten
Vorfälligkeitsentschädigung subsumiert werden. Dieser
finanzielle Ausgleich soll das Kreditinstitut für die Verluste
entschädigen, die ihm durch die vorzeitige Kündigung
des Kredites entstehen.

1.1 Häufige
Fragen zum Thema
Vorfälligkeitsentschädigung

1.1.1.  Hat der
Kreditnehmer Anspruch auf einen Wechsel vor
Ablauf der Zinsbindungsfrist?

Grundsätzlich ist es nicht möglich, einen Kredit vor
Ablauf der Zinsbindungsfrist zu kündigen. Handelt es sich
allerdings um einen Immobilienkredit und die zugrundeliegende Immobilie
wird verkauft, hat der Kreditnehmer das Recht, das Darlehen vor Ablauf
der Vertragslaufzeit zu tilgen. In allen anderen Fällen darf
die Bank entscheiden, ob sie den Kreditnehmer aus seiner Pflicht
entlassen möchte.

Umfinanzierung Haus

Abbildung
2: Wird eine Imobilie
verkauft,
kann ein Darlehen vorzeitig getilgt werden.

Eine Ausnahme bildet
allerdings der so genannte Widerrufs-Joker.
Hierbei handelt es sich um eine rechtliche Handhabe für den
Kreditnehmer, die es ihm ermöglicht, den Kreditvertrag
rückwirkend für ungültig erklären
zu lassen, sofern die im Vertrag enthaltene Widerrufsbelehrung nicht
gesetzeskonform ist.
1.1.2.  Welche Fristen
gelten zur vorzeitigen
Kündigung eines Darlehens?

Soll ein
Darlehen in der Folge eines Immobilienverkaufes vorzeitig
gekündigt werden, ist hierfür ein schriftlicher
Antrag erforderlich. Dieser muss spätestens drei Monate vor
der Kündigung bei der Bank eingereicht werden. Voraussetzung
für die Geltendmachung des Widerrufs-Jokers ist allerdings,
dass der Kreditvertrag zwischen dem 01.09.2002 und vor dem 11.06.2010
abgeschlossen wurde. Unabhängig vom Widerrufs-Joker kann ein
Vertrag innerhalb von 14 Tagen nach Unterschrift widerrufen werden.
Läuft ein bestehender Kredit bereits zehn Jahre, besteht
für Kreditnehmer zudem die Möglichkeit, das Darlehen
mit einer Vorlauffrist von sechs Monaten zu kündigen.

1.1.3.  Muss bei jedem
Wechsel innerhalb der Zinsbindungsfrist
eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden?

Wird ein Kredit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist gekündigt,
fällt in aller Regel eine
Vorfälligkeitsentschädigung an, um das Kreditinstitut
für die wegfallenden Zinseinnahmen zu entschädigen.
Eine Kündigung ohne
Vorfälligkeitsentschädigung ist nur möglich,
wenn das Darlehen bereits zehn Jahre läuft und mit einer Frist
von sechs Monaten gekündigt wird, oder wenn der Kreditnehmer
vom Widerrufs-Joker Gebrauch machen kann. In beiden Fällen ist
eine Ablösung des Darlehens ohne zusätzliche Kosten
möglich.

1.1.4.  Wie berechnet
sich die Höhe der
Vorfälligkeitsentschädigung?

In die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung
fließen mehrere Faktoren mit ein. Beim Verkauf einer
Immobilie spielen die Wiederanlage des Erlöses und der daraus
resultierende Zinsertrag eine Rolle. Die Kosten für Verwaltung
und Risikoabsicherung des Darlehens, die die Bank in diesem Falle
einspart, wirken sich allerdings kostenmindernd aus.
Stimmt die Bank einem Wechselwunsch des Kreditnehmers zu, ohne dass die
Immobilie verkauft wird, spielt ebenfalls der Wiederanlagezins eine
Rolle. Hinzu kommen in diesem Fall aber auch der vertraglich
vereinbarte Darlehenszins, der der Bank als Einnahme verloren geht
sowie die Restlaufzeit und die Restschuld des Darlehens. Die Bank muss
sich bei der Berechnung der
Vorfälligkeitsentschädigung zwar an die gesetzlichen
Rahmenbedingungen zur Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB von
Verträgen halten, ist ansonsten aber relativ frei in der
Berechnung. Die Kosten für eine
Vorfälligkeitsentschädigung können demnach
recht hoch ausfallen.

1.1.5.  Wann
lohnt sich ein Wechsel innerhalb der
Zinsbindungsfrist?

Ein Wechsel innerhalb der Zinsbindungsfrist kann sich lohnen, wenn das
Darlehen bereits zehn Jahre besteht und ohne Zahlung einer
Vorfälligkeitsentschädigung vonstatten gehen kann.
Auch im Falle eines rechtsgültigen Widerrufs-Jokers lohnt sich
die vorzeitige Kündigung. Läuft die Zinsbindungsfrist
innerhalb der nächsten sechs Monate aus, sollte ebenfalls
geprüft werden, ob sich ein Wechsel lohnt. Bietet ein anderes
Kreditinstitut günstigere Kreditzinsen an, lohnt sich der
Wechsel in aller Regel. Dabei können bereits Zinssenkungen ab
0,2 Prozent zu einer wirtschaftlich sinnvollen Kostenersparnis
führen. Läuft die Zinsbindungsfrist noch
länger als sechs Monate, kann es sinnvoll sein, sich bereits
im Vorfeld günstige Zinssätze in Form eines
Forward-Darlehens zu sichern.

2. Rechtzeitig an das
Danach denken: Das Forward-Darlehen

Umfinanzierung Kredit

Abbildung
3: Mit einem Forward-Darlehen können
Kreditnehmer
sich ein günstiges Zinsniveau sichern.


2.1. Übersicht zum Thema Forward-Darlehen


Ein Forward-Darlehen bietet Kreditnehmern die Möglichkeit,
sich bereits während einer laufenden Zinsbindungsfrist
günstigere Kreditkonditionen für die
Anschlussfinanzierung oder die Umfinanzierung zum
nächstmöglichen Zeitpunkt zu sichern. In diesem Falle
entfällt die sofortige Umfinanzierung, aber Kreditnehmer
können bereits frühzeitig günstige
Zinssätze für die Zeit nach der Zinsbindungsfrist
vereinbaren. Mit dem Forward-Darlehen können allerdings
zusätzliche Kosten verbunden sein.

2.2.  Häufige
Fragen zum Thema Forward-Darlehen


2.2.1.  Kann ein Kreditnehmer in jedem Fall ein
Forward-Darlehen vereinbaren?

Ein Forward-Darlehen kann grundsätzlich in Anspruch genommen
werden, wenn die Zinsbindungsfrist für einen Kredit noch nicht
abgelaufen ist. Auf ein Forward-Darlehen hat ein Kreditnehmer ein
Anrecht und darf es im Rahmen der gegebenen Fristen und gegen
eventuelle Mehrkosten mit seiner Bank vereinbaren.

2.2.2.  Wie weit
im Voraus kann ein Forward-Darlehen beantragt
werden?

Ein Forward-Darlehen kann vereinbart werden, wenn die Zinsbindungsfrist
eines Kredites noch zwischen sechs und sechzig Monate läuft.
Weiter im Voraus ist die Vereinbarung eines Forward-Darlehens in der
Regel nicht möglich.

2.2.3.  Mit welchen
zusätzlichen Kosten ist bei der
Vereinbarung eines Forward-Darlehens zu rechnen?

Wird ein Forward-Darlehen vereinbart, kann die Bank für die
Vorlaufzeit einen Zinsaufschlag berechnen. Dieser liegt je nach
Marktzins zwischen 0,02 und 0,04 Prozent pro Monat der Vorlaufzeit.
Wird das Forward-Darlehen nur ungefähr ein Jahr vor Ablauf der
Zinsbindungsfrist vereinbart, fällt der Zinsaufschlag in der
Regel weg, da in dieser Zeit nicht mit enormen Zinsschwankungen auf dem
Markt zu rechnen ist.

2.2.4.  Kann das
Forward-Darlehen noch gekündigt
werden, wenn sich die Zinsen anders entwickeln als geplant?

Bei der Vereinbarung eines Forward-Darlehens trägt der Kunde
das Risiko der Zinsschwankungen. Wurde ein Zinssatz für ein
Forward-Darlehen vereinbart, kann der Kunde davon nicht mehr
zurücktreten. Haben sich die Marktzinsen inzwischen deutlich
günstiger entwickelt, muss der Kunde die Zinsverluste wohl
oder übel hinnehmen. Der Trend der letzten Jahre hat gezeigt,
dass das Zinsniveau stetig gesunken ist, weshalb Kunden, die zu
früh ein Forward-Darlehen abgeschlossen haben, von der
aktuellen günstigen Marktsituation nicht profitieren
können.

2.2.5. Ist ein Forward-Darlehen
in jedem Fall günstiger als
eine Umfinanzierung?

Ein Forward-Darlehen ist nicht in jedem Fall günstiger als
eine Umfinanzierung. Hier kommt es stark auf die Entwicklungen des
Marktzinses an. Wurde ein Forward-Darlehen beispielsweise sehr
langfristig vor dem Ablauf der Zinsbindungsfrist vereinbart, kann es
durchaus sein, dass sich der tatsächliche Marktzins
günstiger entwickelt hat als dies zum Vereinbarungszeitpunkt
des Forward-Darlehens abzusehen war. Somit wäre eine
Umfinanzierung zu aktuellen Kreditzinsen günstiger. Das Risiko
trägt hier der Kreditnehmer. Es ist also ratsam, die
Entwicklung des Marktzinses und die Prognosen für die
kommenden Jahre gründlich zu prüfen, bevor ein
Forward-Darlehen vereinbart wird, insbesondere dann, wenn der Vertrag
bereits sehr langfristig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist abgeschlossen
werden soll.

3. Die Umfinanzierung
nach Ablauf der Zinsbindungsfrist: Die
Anschlussfinanzierung

3.1.  Übersicht
zum Thema Anschlussfinanzierung

Ist die Zinsbindungsfrist für einen Kredit abgelaufen, wird
die so genannte Anschlussfinanzierung fällig. Der Kreditnehmer
vereinbart ein weiteres Darlehen, mit dem die Tilgung der Restschuld
abgetragen werden kann. Für die Anschlussfinanzierung gelten
deutlich flexiblere Bedingungen als für die Umfinanzierung vor
Ablauf der Zinsbindungsfrist. Die Anschlussfinanzierung wird in
Fachkreisen auch Prolongation genannt.

3.2. 
Häufige Fragen zum Thema Anschlussfinanzierung

3.2.1.  Muss die
Anschlussfinanzierung bei derselben Bank
erfolgen?

Ist die erste Zinsbindungsfrist abgelaufen, steht es dem Kreditnehmer
frei, ob er die Restschuld über eine Anschlussfinanzierung bei
seiner bisherigen Bank tilgen möchte, oder ob er zu einem
anderen Kreditinstitut wechselt. Eine Verpflichtung, bei der
angestammten Bank zu bleiben, besteht hier nicht.

3.2.2.  Muss die
Bank einer Verlängerung des Kredites
zustimmen?

Möchte der Kreditnehmer die Anschlussfinanzierung nicht bei
einer anderen Bank vornehmen, wird die Prolongation des Darlehens mit
der bisherigen Bank vereinbart. Die Restschuld muss
schließlich getilgt werden. Die Konditionen bei der
bisherigen Bank sind allerdings meist nicht sehr vorteilhaft, da die
meisten Kreditinstitute den Schuldner in der Pflicht sehen und deshalb
auf ungünstigeren Bedingungen bestehen. Manchmal sind vor der
Anschlussfinanzierung allerdings Sondertilgungen möglich, die
die Konditionen für das weiterführende Darlehen
verbessern können.

3.2.3.  Wann
muss die Bank den Kreditnehmer über
Verlängerungsoptionen informieren?

Der Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist steht bereits bei
Vertragsabschluss fest. Trotzdem ist der Kreditgeber verpflichtet, den
Kunden spätestens drei Monate vor Ablauf der Frist in einem so
genannten Prolongationsschreiben über das Ende der
Zinsbindungsfrist und seine Möglichkeiten zu einer
Anschlussfinanzierung zu informieren.

3.2.4.  Wann muss ein
Darlehen beim Wechsel zu einer anderen
Bank gekündigt werden?

Da der Kreditgeber verpflichtet ist, den Kunden spätestens
drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zu informieren und ihm ein
Angebot für die Verlängerung des Darlehens zu
unterbreiten, ist es ausreichend, wenn der Kreditnehmer den
Wechselwunsch als Reaktion auf das Prolongationsschreiben seiner Bank
bekundet. Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine
fristgerechte Kündigung des Kreditvertrags beträgt
einen Monat. Diese Frist muss mindestens eingehalten werden. Es ist
allerdings auch schon möglich, ab sechs Monaten vor Ablauf der
Zinsbindungsfrist den Wechselwunsch anzukündigen und die
Formalitäten in die Wege zu leiten.

Kredit Umfinanzierung
Abbildung 5: Vor einer Prolongation sollten Kreditnehmer
sorgfältig rechnen.

3.2.5.  Welche
Kosten sind mit einem Wechsel zu einer anderen
Bank verbunden?

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist gilt der Wechsel zu einer Bank als
fristgerechte Kündigung des Kredites und ist nicht mit einer
Vorfälligkeitsentschädigung verbunden. Der
Kreditnehmer trägt lediglich die Kosten, die die
Änderung im Grundbuch verursacht. In der Regel betragen diese
0,2 Prozent der Grundschuld. Demgegenüber steht aber auch das
enorme Sparpotential, das ein Wechsel mit sich bringen kann. So
übersteigt bei einem nur um 0,2 Prozent günstigeren
Zinssatz bei der neuen Bank die Ersparnis über die restliche
Laufzeit bereits die Verwaltungskosten für den Wechsel.

4. Die Sondertilgung nach
Ablauf der Zinsbindungsfrist

4.1.  Übersicht
zum Thema Sondertilgung nach Ablauf
der Zinsbindungsfrist

Mit einer Sondertilgung ist ein unplanmäßiger Abtrag
einer Kreditschuld gemeint, der häufig eine höhere
Einmalzahlung umfasst. Meist kann eine Sondertilgung zu bestimmten
Zeiten während der Laufzeit und auch nur in einer bestimmten
Höhe getätigt werden, um die Gesamtschuld und damit
die Belastung durch den monatlichen Abtrag zu senken. Eine
jährliche Einmalzahlung in Höhe von fünf bis
zehn Prozent der Restschuld ist üblich. Je nach Vereinbarung
mit der Bank kann durch eine Sondertilgung auch der Tilgungszeitraum
verkürzt werden. Häufig steigt allerdings mit einer
Sondertilgung auch die Zinsbelastung um ungefähr 0,1 Prozent.
Damit wollen Kreditinstitute sich gegen Verluste aufgrund einer
Verkürzung des Tilgungszeitraumes schützen. Ob und
wann eine Sondertilgung möglich ist und in welcher
Höhe die Einmalzahlung geleistet werden darf, liegt dabei im
Ermessen der Bank und wird in der Regel bereits im Kreditvertrag
festgelegt.

4.2 Häufige
Fragen zum Thema Sondertilgung

4.2.1. Ist eine
größere Sondertilgung nach Ablauf
der Zinsbindungspflicht möglich?

Eine Sondertilgung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist nicht
grundsätzlich vorgesehen, wird von den meisten Banken aber als
eine Art Entgegenkommen und um den Kunden auch für die
Anschlussfinanzierung an sich zu binden vertraglich
eingeräumt. Ein Anrecht auf diese Sondertilgung hat der
Kreditnehmer allerdings nicht. Er ist hier auf das Wohlwollen und das
Ermessen der Bank angewiesen.
Eine Ausnahme bildet ein Darlehen, das bereits zehn Jahre gelaufen ist.
In diesem Fall hat der Kreditnehmer ein Sonderkündigungsrecht
und darf unter Wahrung einer sechsmonatigen Frist das bestehende
Darlehen kündigen und die Restschuld, sofern ihm dies
möglich ist, aus anderen Geldanlagen oder mithilfe einer
Umfinanzierung tilgen.

4.2.2. Ist die
Sondertilgung an vertraglich vereinbarte
Sondertilgungsmöglichkeiten gebunden?

Grundsätzlich sind die vertraglich vereinbarten
Sondertilgungsrechte während der Laufzeit unabhängig
von einem potentiellen Sondertilgungsrecht nach Ablauf der
Zinsbindungsfrist. Je nach Vereinbarung mit der Bank können
beide Formen des Sondertilgungsrechts in Anspruch genommen werden.
Allerdings ist die Bank grundsätzlich nicht verpflichtet, dem
Kreditnehmer ein Sondertilgungsrecht einzuräumen. Dies liegt
im eigenen Ermessen und ist als Kulanz oder Entgegenkommen anzusehen.

Umfinanzierung Baudarlehen
Abbildung 6: Wer Eigenkapital aufbauen kann,
hat manchmal die Möglichkeit zu einer Sondertilgung.

4.2.3. Welche zeitlichen Fristen
gelten für die Leistung einer
Sondertilgung?

Die Möglichkeiten einer Sondertilgung sind meist im
Kreditvertrag explizit festgelegt. Üblicherweise darf maximal
einmal pro Jahr eine Sonderzahlung zur Tilgung der Restschuld geleistet
werden. Soll eine Sondertilgung im Rahmen einer Anschlussfinanzierung
getätigt werden, muss diese erfolgt sein, bevor die Laufzeit
der Anschlussfinanzierung begonnen hat. Hier gilt es, klare Absprachen
mit der Bank zu treffen.
Auch die Umfinanzierung eines Kredites nach Ablauf der
Zinsbindungsfrist ist als eine Art Sondertilgung anzusehen. Hier kann
die Restschuld mithilfe einer anderen Geldanlage oder Finanzierung
vollständig getilgt werden, sofern eine
Kündigungsfrist von mindestens einem Monat eingehalten wird.
Gleiches gilt für Darlehen, die bereits mindestens zehn Jahre
laufen. Diese können mit einer Frist von sechs Monaten im
Rahmen eines Sonderkündigungsrechts getilgt werden, obwohl die
Zinsbindungsfrist noch nicht abgelaufen ist.

4.2.4. Lohnt sich eine
Sondertilgung rechnerisch für den
Kreditnehmer?

Eine Sondertilgung lohnt sich für den Kreditnehmer
tatsächlich nicht immer. Zwar ist es das Ziel einer
Sondertilgung, die monatliche Belastung herabzusetzen oder den
Tilgungszeitraum zu verkürzen, doch gegen die finanziellen
Verluste, die daraus entstehen können, schützen sich
Kreditinstitute häufig durch einen Zinsaufschlag für
die restliche Laufzeit. Marktüblich ist eine Erhöhung
um etwa 0,1 Prozent. Hier können die vertraglichen Bedingungen
einzelner Anbieter allerdings deutlich variieren. Wer sich für
eine Sondertilgung interessiert, sollte deshalb genau prüfen,
ob die Einsparungen durch einen verkürzten Tilgungszeitraum
höher sind als die Mehrbelastung durch den Zinsaufschlag. Bei
einer längeren Laufzeit ist dies meist nicht der Fall, sodass
eine Sondertilgung sich häufig wirtschaftlich nicht lohnt.
Die Aufnahme eines Kredites bedeutet eine große Verantwortung
und geht meist mit einer langfristigen finanziellen Belastung einher.
Nicht immer sind die ursprünglich vereinbarten
Kreditkonditionen während der gesamten Laufzeit ideal und wenn
sich die persönlichen Umstände verändern,
kann es zu finanziellen Engpässen kommen. Eine Umfinanzierung
kann eine Möglichkeit sein, wieder mehr finanzielle Freiheit
zu erlangen. Ob allerdings die Umfinanzierung eines Kredites
möglich ist, hängt von vielen verschiedenen Faktoren
ab.
Besonders schwer fällt die Zinsbindungsfrist ins Gewicht, die
über das Wohl des Kreditnehmers entscheiden kann. Ist die
Zinsbindungsfrist nämlich noch nicht abgelaufen, kann es sein,
dass ein Wechsel zu einer anderen Bank mit günstigeren
Konditionen gar nicht oder nur in Verbindung mit hohen Zusatzkosten
möglich ist. Hier gilt es, alle Faktoren genau zu
prüfen und abzuwägen, ob eine Umfinanzierung
tatsächlich zu der erhofften wirtschaftlichen
Flexibilität führt. In vielen Fällen kann
eine Umfinanzierung aber ein sinnvoller Schritt sein, um mithilfe
günstigerer Kreditkonditionen noch ausstehende
Verbindlichkeiten auch langfristig zu bedienen.

Quellen:
http://www.aktuelle-bauzinsen.info/widerrufsjoker/
http://www.buergerliches-gesetzbuch.info/bgb/138.html
http://www.aktuelle-bauzinsen.info/umfinanzierung.html

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