-Anzeige-

Startseite > Finanzen > Kreditrechner > Umfinanzierung´

Kredit umschulden: Durch Umfinanzierung zu mehr finanzieller Freiheit

Die Aufnahme eines Kredites ist immer eine große Entscheidung, denn die finanzielle Freiheit wird dadurch gleichzeitig erhöht und eingeschränkt. Besonders bei Immobilienkrediten geht es meist um große Summen, die dem Kreditnehmer zwar zunächst zur Verfügung stehen, allerdings im Rahmen langer Laufzeiten zurückgezahlt werden müssen und damit die monatlich zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel einschränken. Wer einen Kredit aufnimmt, geht häufig eine große Verbindlichkeit gegenüber einem Kreditinstitut ein und bindet sich damit oft auf Jahre hinaus an den Kreditgeber. Es ist deshalb wichtig, alle Konditionen im Vorfeld genau zu prüfen, bevor ein Kreditvertrag unterschrieben wird.

Umfinanzierung
Abbildung 1: Nicht immer passen sich Kreditkonditionen an veränderte Lebensumstände an.

Doch auch, wenn die Entscheidung für einen Kredit sorgfältig geplant und durchdacht ist, kann es im Laufe der Jahre passieren, dass sich die persönlichen Umstände ändern und der Kredit nicht mehr zu den gegebenen Möglichkeiten und Ansprüchen passt. Finanzielle Engpässe und Zahlungsschwierigkeiten können die Folge sein. Hier kann eine Umfinanzierung helfen, bei der der bestehende Kredit durch eine Verbindlichkeit mit günstigeren Konditionen abgelöst wird. Dies ist häufig mit einem Wechsel des Kreditgebers verbunden und kann mit einem hohen Verwaltungsaufwand und zusätzlichen Kosten einhergehen. Trotzdem lohnt es sich oft, die Bedingungen für eine Umfinanzierung kritisch zu prüfen, denn langfristig können so finanzielle Mittel frei werden, die mehr Freiheit und Flexibilität mit sich bringen.

1. Die Umfinanzierung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist: Die Vorfälligkeitsentschädigung

1.1.  Übersicht zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung
Soll ein bestehender Kredit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist abgelöst werden, ist dies nicht immer ohne weiteres möglich. Oft liegt es im Ermessen der Bank, ob sie einen Kreditnehmer aus seiner Verpflichtung entlassen möchte oder ob sie auf die Erfüllung des Vertrages besteht. Die Kündigung eines Kredites vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ist in der Regel mit Kosten verbunden, die unter der so genannten Vorfälligkeitsentschädigung subsumiert werden. Dieser finanzielle Ausgleich soll das Kreditinstitut für die Verluste entschädigen, die ihm durch die vorzeitige Kündigung des Kredites entstehen.

1.1 Häufige Fragen zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung

1.1.1.  Hat der Kreditnehmer Anspruch auf einen Wechsel vor Ablauf der Zinsbindungsfrist?
Grundsätzlich ist es nicht möglich, einen Kredit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zu kündigen. Handelt es sich allerdings um einen Immobilienkredit und die zugrundeliegende Immobilie wird verkauft, hat der Kreditnehmer das Recht, das Darlehen vor Ablauf der Vertragslaufzeit zu tilgen. In allen anderen Fällen darf die Bank entscheiden, ob sie den Kreditnehmer aus seiner Pflicht entlassen möchte.

Umfinanzierung Haus



















Abbildung 2: Wird eine Imobilie verkauft,
kann ein Darlehen vorzeitig getilgt werden.
Eine Ausnahme bildet allerdings der so genannte Widerrufs-Joker. Hierbei handelt es sich um eine rechtliche Handhabe für den Kreditnehmer, die es ihm ermöglicht, den Kreditvertrag rückwirkend für ungültig erklären zu lassen, sofern die im Vertrag enthaltene Widerrufsbelehrung nicht gesetzeskonform ist.

1.1.2.  Welche Fristen gelten zur vorzeitigen Kündigung eines Darlehens?
Soll ein Darlehen in der Folge eines Immobilienverkaufes vorzeitig gekündigt werden, ist hierfür ein schriftlicher Antrag erforderlich. Dieser muss spätestens drei Monate vor der Kündigung bei der Bank eingereicht werden. Voraussetzung für die Geltendmachung des Widerrufs-Jokers ist allerdings, dass der Kreditvertrag zwischen dem 01.09.2002 und vor dem 11.06.2010 abgeschlossen wurde. Unabhängig vom Widerrufs-Joker kann ein Vertrag innerhalb von 14 Tagen nach Unterschrift widerrufen werden.
Läuft ein bestehender Kredit bereits zehn Jahre, besteht für Kreditnehmer zudem die Möglichkeit, das Darlehen mit einer Vorlauffrist von sechs Monaten zu kündigen.



1.1.3.  Muss bei jedem Wechsel innerhalb der Zinsbindungsfrist eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden?
Wird ein Kredit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist gekündigt, fällt in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an, um das Kreditinstitut für die wegfallenden Zinseinnahmen zu entschädigen. Eine Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung ist nur möglich, wenn das Darlehen bereits zehn Jahre läuft und mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt wird, oder wenn der Kreditnehmer vom Widerrufs-Joker Gebrauch machen kann. In beiden Fällen ist eine Ablösung des Darlehens ohne zusätzliche Kosten möglich.

1.1.4.  Wie berechnet sich die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung?
In die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung fließen mehrere Faktoren mit ein. Beim Verkauf einer Immobilie spielen die Wiederanlage des Erlöses und der daraus resultierende Zinsertrag eine Rolle. Die Kosten für Verwaltung und Risikoabsicherung des Darlehens, die die Bank in diesem Falle einspart, wirken sich allerdings kostenmindernd aus.
Stimmt die Bank einem Wechselwunsch des Kreditnehmers zu, ohne dass die Immobilie verkauft wird, spielt ebenfalls der Wiederanlagezins eine Rolle. Hinzu kommen in diesem Fall aber auch der vertraglich vereinbarte Darlehenszins, der der Bank als Einnahme verloren geht sowie die Restlaufzeit und die Restschuld des Darlehens. Die Bank muss sich bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zwar an die gesetzlichen Rahmenbedingungen zur Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB von Verträgen halten, ist ansonsten aber relativ frei in der Berechnung. Die Kosten für eine Vorfälligkeitsentschädigung können demnach recht hoch ausfallen.

1.1.5.  Wann lohnt sich ein Wechsel innerhalb der Zinsbindungsfrist?
Ein Wechsel innerhalb der Zinsbindungsfrist kann sich lohnen, wenn das Darlehen bereits zehn Jahre besteht und ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vonstatten gehen kann. Auch im Falle eines rechtsgültigen Widerrufs-Jokers lohnt sich die vorzeitige Kündigung. Läuft die Zinsbindungsfrist innerhalb der nächsten sechs Monate aus, sollte ebenfalls geprüft werden, ob sich ein Wechsel lohnt. Bietet ein anderes Kreditinstitut günstigere Kreditzinsen an, lohnt sich der Wechsel in aller Regel. Dabei können bereits Zinssenkungen ab 0,2 Prozent zu einer wirtschaftlich sinnvollen Kostenersparnis führen. Läuft die Zinsbindungsfrist noch länger als sechs Monate, kann es sinnvoll sein, sich bereits im Vorfeld günstige Zinssätze in Form eines Forward-Darlehens zu sichern.

2. Rechtzeitig an das Danach denken: Das Forward-Darlehen

Umfinanzierung Kredit


















Abbildung 3: Mit einem Forward-Darlehen können
Kreditnehmer sich ein günstiges Zinsniveau sichern.
2.1. Übersicht zum Thema Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen bietet Kreditnehmern die Möglichkeit, sich bereits während einer laufenden Zinsbindungsfrist günstigere Kreditkonditionen für die Anschlussfinanzierung oder die Umfinanzierung zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu sichern. In diesem Falle entfällt die sofortige Umfinanzierung, aber Kreditnehmer können bereits frühzeitig günstige Zinssätze für die Zeit nach der Zinsbindungsfrist vereinbaren. Mit dem Forward-Darlehen können allerdings zusätzliche Kosten verbunden sein.

2.2.  Häufige Fragen zum Thema Forward-Darlehen

2.2.1.  Kann ein Kreditnehmer in jedem Fall ein Forward-Darlehen vereinbaren?
Ein Forward-Darlehen kann grundsätzlich in Anspruch genommen werden, wenn die Zinsbindungsfrist für einen Kredit noch nicht abgelaufen ist. Auf ein Forward-Darlehen hat ein Kreditnehmer ein Anrecht und darf es im Rahmen der gegebenen Fristen und gegen eventuelle Mehrkosten mit seiner Bank vereinbaren.

2.2.2.  Wie weit im Voraus kann ein Forward-Darlehen beantragt werden?
Ein Forward-Darlehen kann vereinbart werden, wenn die Zinsbindungsfrist eines Kredites noch zwischen sechs und sechzig Monate läuft. Weiter im Voraus ist die Vereinbarung eines Forward-Darlehens in der Regel nicht möglich.

2.2.3.  Mit welchen zusätzlichen Kosten ist bei der Vereinbarung eines Forward-Darlehens zu rechnen?
Wird ein Forward-Darlehen vereinbart, kann die Bank für die Vorlaufzeit einen Zinsaufschlag berechnen. Dieser liegt je nach Marktzins zwischen 0,02 und 0,04 Prozent pro Monat der Vorlaufzeit. Wird das Forward-Darlehen nur ungefähr ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindungsfrist vereinbart, fällt der Zinsaufschlag in der Regel weg, da in dieser Zeit nicht mit enormen Zinsschwankungen auf dem Markt zu rechnen ist.

2.2.4.  Kann das Forward-Darlehen noch gekündigt werden, wenn sich die Zinsen anders entwickeln als geplant?
Bei der Vereinbarung eines Forward-Darlehens trägt der Kunde das Risiko der Zinsschwankungen. Wurde ein Zinssatz für ein Forward-Darlehen vereinbart, kann der Kunde davon nicht mehr zurücktreten. Haben sich die Marktzinsen inzwischen deutlich günstiger entwickelt, muss der Kunde die Zinsverluste wohl oder übel hinnehmen. Der Trend der letzten Jahre hat gezeigt, dass das Zinsniveau stetig gesunken ist, weshalb Kunden, die zu früh ein Forward-Darlehen abgeschlossen haben, von der aktuellen günstigen Marktsituation nicht profitieren können.

2.2.5. Ist ein Forward-Darlehen in jedem Fall günstiger als eine Umfinanzierung?
Ein Forward-Darlehen ist nicht in jedem Fall günstiger als eine Umfinanzierung. Hier kommt es stark auf die Entwicklungen des Marktzinses an. Wurde ein Forward-Darlehen beispielsweise sehr langfristig vor dem Ablauf der Zinsbindungsfrist vereinbart, kann es durchaus sein, dass sich der tatsächliche Marktzins günstiger entwickelt hat als dies zum Vereinbarungszeitpunkt des Forward-Darlehens abzusehen war. Somit wäre eine Umfinanzierung zu aktuellen Kreditzinsen günstiger. Das Risiko trägt hier der Kreditnehmer. Es ist also ratsam, die Entwicklung des Marktzinses und die Prognosen für die kommenden Jahre gründlich zu prüfen, bevor ein Forward-Darlehen vereinbart wird, insbesondere dann, wenn der Vertrag bereits sehr langfristig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist abgeschlossen werden soll.

3. Die Umfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist: Die Anschlussfinanzierung

3.1.  Übersicht zum Thema Anschlussfinanzierung
Ist die Zinsbindungsfrist für einen Kredit abgelaufen, wird die so genannte Anschlussfinanzierung fällig. Der Kreditnehmer vereinbart ein weiteres Darlehen, mit dem die Tilgung der Restschuld abgetragen werden kann. Für die Anschlussfinanzierung gelten deutlich flexiblere Bedingungen als für die Umfinanzierung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist. Die Anschlussfinanzierung wird in Fachkreisen auch Prolongation genannt.

3.2.  Häufige Fragen zum Thema Anschlussfinanzierung

3.2.1.  Muss die Anschlussfinanzierung bei derselben Bank erfolgen?
Ist die erste Zinsbindungsfrist abgelaufen, steht es dem Kreditnehmer frei, ob er die Restschuld über eine Anschlussfinanzierung bei seiner bisherigen Bank tilgen möchte, oder ob er zu einem anderen Kreditinstitut wechselt. Eine Verpflichtung, bei der angestammten Bank zu bleiben, besteht hier nicht.

3.2.2.  Muss die Bank einer Verlängerung des Kredites zustimmen?
Möchte der Kreditnehmer die Anschlussfinanzierung nicht bei einer anderen Bank vornehmen, wird die Prolongation des Darlehens mit der bisherigen Bank vereinbart. Die Restschuld muss schließlich getilgt werden. Die Konditionen bei der bisherigen Bank sind allerdings meist nicht sehr vorteilhaft, da die meisten Kreditinstitute den Schuldner in der Pflicht sehen und deshalb auf ungünstigeren Bedingungen bestehen. Manchmal sind vor der Anschlussfinanzierung allerdings Sondertilgungen möglich, die die Konditionen für das weiterführende Darlehen verbessern können.

3.2.3.  Wann muss die Bank den Kreditnehmer über Verlängerungsoptionen informieren?
Der Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist steht bereits bei Vertragsabschluss fest. Trotzdem ist der Kreditgeber verpflichtet, den Kunden spätestens drei Monate vor Ablauf der Frist in einem so genannten Prolongationsschreiben über das Ende der Zinsbindungsfrist und seine Möglichkeiten zu einer Anschlussfinanzierung zu informieren.

3.2.4.  Wann muss ein Darlehen beim Wechsel zu einer anderen Bank gekündigt werden?
Da der Kreditgeber verpflichtet ist, den Kunden spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zu informieren und ihm ein Angebot für die Verlängerung des Darlehens zu unterbreiten, ist es ausreichend, wenn der Kreditnehmer den Wechselwunsch als Reaktion auf das Prolongationsschreiben seiner Bank bekundet. Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine fristgerechte Kündigung des Kreditvertrags beträgt einen Monat. Diese Frist muss mindestens eingehalten werden. Es ist allerdings auch schon möglich, ab sechs Monaten vor Ablauf der Zinsbindungsfrist den Wechselwunsch anzukündigen und die Formalitäten in die Wege zu leiten.

Kredit Umfinanzierung
Abbildung 5: Vor einer Prolongation sollten Kreditnehmer sorgfältig rechnen.

3.2.5.  Welche Kosten sind mit einem Wechsel zu einer anderen Bank verbunden?
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist gilt der Wechsel zu einer Bank als fristgerechte Kündigung des Kredites und ist nicht mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden. Der Kreditnehmer trägt lediglich die Kosten, die die Änderung im Grundbuch verursacht. In der Regel betragen diese 0,2 Prozent der Grundschuld. Demgegenüber steht aber auch das enorme Sparpotential, das ein Wechsel mit sich bringen kann. So übersteigt bei einem nur um 0,2 Prozent günstigeren Zinssatz bei der neuen Bank die Ersparnis über die restliche Laufzeit bereits die Verwaltungskosten für den Wechsel.

4. Die Sondertilgung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist

4.1.  Übersicht zum Thema Sondertilgung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist

Mit einer Sondertilgung ist ein unplanmäßiger Abtrag einer Kreditschuld gemeint, der häufig eine höhere Einmalzahlung umfasst. Meist kann eine Sondertilgung zu bestimmten Zeiten während der Laufzeit und auch nur in einer bestimmten Höhe getätigt werden, um die Gesamtschuld und damit die Belastung durch den monatlichen Abtrag zu senken. Eine jährliche Einmalzahlung in Höhe von fünf bis zehn Prozent der Restschuld ist üblich. Je nach Vereinbarung mit der Bank kann durch eine Sondertilgung auch der Tilgungszeitraum verkürzt werden. Häufig steigt allerdings mit einer Sondertilgung auch die Zinsbelastung um ungefähr 0,1 Prozent. Damit wollen Kreditinstitute sich gegen Verluste aufgrund einer Verkürzung des Tilgungszeitraumes schützen. Ob und wann eine Sondertilgung möglich ist und in welcher Höhe die Einmalzahlung geleistet werden darf, liegt dabei im Ermessen der Bank und wird in der Regel bereits im Kreditvertrag festgelegt.

4.2 Häufige Fragen zum Thema Sondertilgung

4.2.1. Ist eine größere Sondertilgung nach Ablauf der Zinsbindungspflicht möglich?
Eine Sondertilgung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist nicht grundsätzlich vorgesehen, wird von den meisten Banken aber als eine Art Entgegenkommen und um den Kunden auch für die Anschlussfinanzierung an sich zu binden vertraglich eingeräumt. Ein Anrecht auf diese Sondertilgung hat der Kreditnehmer allerdings nicht. Er ist hier auf das Wohlwollen und das Ermessen der Bank angewiesen.
Eine Ausnahme bildet ein Darlehen, das bereits zehn Jahre gelaufen ist. In diesem Fall hat der Kreditnehmer ein Sonderkündigungsrecht und darf unter Wahrung einer sechsmonatigen Frist das bestehende Darlehen kündigen und die Restschuld, sofern ihm dies möglich ist, aus anderen Geldanlagen oder mithilfe einer Umfinanzierung tilgen.

4.2.2. Ist die Sondertilgung an vertraglich vereinbarte Sondertilgungsmöglichkeiten gebunden?
Grundsätzlich sind die vertraglich vereinbarten Sondertilgungsrechte während der Laufzeit unabhängig von einem potentiellen Sondertilgungsrecht nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. Je nach Vereinbarung mit der Bank können beide Formen des Sondertilgungsrechts in Anspruch genommen werden. Allerdings ist die Bank grundsätzlich nicht verpflichtet, dem Kreditnehmer ein Sondertilgungsrecht einzuräumen. Dies liegt im eigenen Ermessen und ist als Kulanz oder Entgegenkommen anzusehen.

Umfinanzierung Baudarlehen
Abbildung 6: Wer Eigenkapital aufbauen kann,
hat manchmal die Möglichkeit zu einer Sondertilgung.

4.2.3. Welche zeitlichen Fristen gelten für die Leistung einer Sondertilgung?
Die Möglichkeiten einer Sondertilgung sind meist im Kreditvertrag explizit festgelegt. Üblicherweise darf maximal einmal pro Jahr eine Sonderzahlung zur Tilgung der Restschuld geleistet werden. Soll eine Sondertilgung im Rahmen einer Anschlussfinanzierung getätigt werden, muss diese erfolgt sein, bevor die Laufzeit der Anschlussfinanzierung begonnen hat. Hier gilt es, klare Absprachen mit der Bank zu treffen.
Auch die Umfinanzierung eines Kredites nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist als eine Art Sondertilgung anzusehen. Hier kann die Restschuld mithilfe einer anderen Geldanlage oder Finanzierung vollständig getilgt werden, sofern eine Kündigungsfrist von mindestens einem Monat eingehalten wird. Gleiches gilt für Darlehen, die bereits mindestens zehn Jahre laufen. Diese können mit einer Frist von sechs Monaten im Rahmen eines Sonderkündigungsrechts getilgt werden, obwohl die Zinsbindungsfrist noch nicht abgelaufen ist.

4.2.4. Lohnt sich eine Sondertilgung rechnerisch für den Kreditnehmer?
Eine Sondertilgung lohnt sich für den Kreditnehmer tatsächlich nicht immer. Zwar ist es das Ziel einer Sondertilgung, die monatliche Belastung herabzusetzen oder den Tilgungszeitraum zu verkürzen, doch gegen die finanziellen Verluste, die daraus entstehen können, schützen sich Kreditinstitute häufig durch einen Zinsaufschlag für die restliche Laufzeit. Marktüblich ist eine Erhöhung um etwa 0,1 Prozent. Hier können die vertraglichen Bedingungen einzelner Anbieter allerdings deutlich variieren. Wer sich für eine Sondertilgung interessiert, sollte deshalb genau prüfen, ob die Einsparungen durch einen verkürzten Tilgungszeitraum höher sind als die Mehrbelastung durch den Zinsaufschlag. Bei einer längeren Laufzeit ist dies meist nicht der Fall, sodass eine Sondertilgung sich häufig wirtschaftlich nicht lohnt.
Die Aufnahme eines Kredites bedeutet eine große Verantwortung und geht meist mit einer langfristigen finanziellen Belastung einher. Nicht immer sind die ursprünglich vereinbarten Kreditkonditionen während der gesamten Laufzeit ideal und wenn sich die persönlichen Umstände verändern, kann es zu finanziellen Engpässen kommen. Eine Umfinanzierung kann eine Möglichkeit sein, wieder mehr finanzielle Freiheit zu erlangen. Ob allerdings die Umfinanzierung eines Kredites möglich ist, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab.
Besonders schwer fällt die Zinsbindungsfrist ins Gewicht, die über das Wohl des Kreditnehmers entscheiden kann. Ist die Zinsbindungsfrist nämlich noch nicht abgelaufen, kann es sein, dass ein Wechsel zu einer anderen Bank mit günstigeren Konditionen gar nicht oder nur in Verbindung mit hohen Zusatzkosten möglich ist. Hier gilt es, alle Faktoren genau zu prüfen und abzuwägen, ob eine Umfinanzierung tatsächlich zu der erhofften wirtschaftlichen Flexibilität führt. In vielen Fällen kann eine Umfinanzierung aber ein sinnvoller Schritt sein, um mithilfe günstigerer Kreditkonditionen noch ausstehende Verbindlichkeiten auch langfristig zu bedienen.

Quellen:
http://www.aktuelle-bauzinsen.info/widerrufsjoker/
http://www.buergerliches-gesetzbuch.info/bgb/138.html
http://www.aktuelle-bauzinsen.info/umfinanzierung.html

Bildquelle:
Bild 1: © momius – Fotolia.com
Bild 2: © Jipé – Fotolia.com
Bild 3: © VERSUSstudio – Fotolia.com
Bild 4: © aktuelle-bauzinsen.info
Bild 5: © apops – Fotolia.com
Bild 6: © tanatat – Fotolia.com

Kommentieren

*